리츠(REITs)로 미국 부동산에 투자하자” | 경제가 보인다 [28]” on YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=zA8W1JW2mHM

 

 

일단 올해 금리인하하면서 리츠가 다시 주목받기 시작한 것입니다. 한국의 매일경제 기사에도 여러가지 자산시장이 휘청거리고 저금리시대에서 리츠에 자금이 몰린다는 기사가 있었습니다.

 

“저금리 실망하고, DLS에 배신당해…투자자들 “결론은 리츠다”

출처 : 매일경제 | 네이버”

http://naver.me/x5Kk259v

  • 다른 자산들 보다 높은 상승률을 보였습니다. (30%)
  • DJ -15% , S&P 500 – 20% NASDAQ – 25%

 

무엇보다 높은 배당금입니다. 많이 낮아졌지만 현재 4% 내외 의 배당금을 지불하고 있습니다. 현재 미국채의 금리는 1.7% 이고 앞으로 마이너스 금리가 언급되는 상황입니다. 그러니 4% 의 배당금은 정말 매력적이죠.

 

 

 

 

올해에는 Data centers Single Family Homes 그리고 Manufacturing Homes Industrial REITs 가 40% 이상 상승했습니다. 하지만 1974-2018년 평균 상승률을 보면 Self Storage가 매년 16.85% 상승률을 보여주었습니다. 그리고 그 다음이 Infrastructure 다 15.86% 의 상승률을 보여주었습니다.

저는 현재 경제성장률 둔화가 염려되는 상황에서는 Residential 과 Storage 를 봅니다. 이 두 분야는 경기가 하락하더라도 영향이 적은 분야입니다. 특히 Storage 분야는 경기가 안 좋을때도 선방하는 분야입니다. 참고로 아래 차트를 보시면 지난 10년동안 Storage 분야를 대표하는 두 기업의 주가를 보면 S&P 500 보다 월등히 좋았습니다. 특히 Extra Storage Space 의 주가는 15배나 상승했습니다.

Q

 

김형진 = 리츠의 목적은 안정된 배당금을 받기 위함입니다. 즉 은퇴자들을 위한 자산이죠. 그렇다고 자산의 너무 많은 부분을 리츠로 묶어두지는 마십시요. 분산 투자하는것을 절대 잊지마십시요. 리츠로 받는 배당금은 인컴으로 인정되기 때문에 인컴이 올라가서 세금을 더 내야 할 수 있습니다.

아래차트들은 10/28 일 기준입니다.

Home Builders Stocks

EQIX”, #Equinix – Data centers

“WPC”, #W.P. Carey Inc – Diversified

“HCP”, #HCP, Inc – Health Care

“COLD”, #Americold Realty Trust – Industrial

“SBAC”, #SBA Communications Corporation – Infrastructure

“RHP”, #KB Ryman Hospitality Properties – Lodging/Resorts

“AJX”, #Great Ajax Corp – Mortgage

“NRE”, #NorthStar Realty – Office

“IRT”, #Independency Realty – Residential

“EPRT”, # Essential Properties – Retail

“NSA”, #National Storage

“SAFE”, #Safehhold

“CTT” #CatchMark Timber

Watch “[경제가 보인다] 25회: 주택 재융자, 지금이 적기다!” on YouTube

 

보통 경제가 안좋으면 연준은 금리인하를 지속적으로 단행하는데 이번에는 그렇지 않다고 파월연준의장이 언급했습니다. 그로 인해서 시장은 예상보다 매파적인 발언으로 실망하고 하락했습니다. 그리고 달러는 강세를 보였습니다. 즉 시장의 기대를 저버린 발언을 한 것이죠. 그러자 트럼프 대통령이 미중무역 협상이 불발되자 중국상품 $3,000 억달러에 대해서 10% 의 관세를 매긴다고 하자 중국은 위안화를 달러당 7위안화 미만으로 절하 시키는 방법으로 관세를 무력화 시켰습니다. (이겻을 포치라고 부릅니다)  그러자 미국은 중국을 환율조작국으로 지정하게 되었습니다. 그러자 전세계 증시가 하락하면서 연준의 금리인하 가능성이 더욱 커진게 된것입니다. 그런데 중국은행의 개입으로 위안화가 안정을 찾자 증시가 다시 반등을 했습니다. 

현재 네명의 전 연준의장들이 연준의 독립성를 보장하라고 성명를 냈습니다. 즉 트럼프 대통령에게 파월의장에게 압력을 넣지 말라는것이죠. 시장은 파월연준의장의 발언를 믿지않고 있습니다. 시장은 최대 올해 두번 더 금리인하를 예상하고 있습니다. 하지만 대표적인 비둘기파 세인트루이스 연준의장이 7/8일 화요일 발언에 연준의 금리인하를 기대하지 말라고 매파적인 발언를 했습니다. 지금 금리가 타당하다면서 금리인하가 되려면 경제지표를 보면서 해야한다고 언급했습니다.  하지만 트럼프 대통령은 트위터로 다른중앙은행들도 금리인하하고 있는데 연준에게 더 금리인하하라고 압박을 했습니다.  

 

결론적으로 말하면 모기지 시장은 좋을 것입니다. 특히 재융자분야가 좋을 것입니다. 당분간 30년 고정 모기지 금리는 4% 미만 안에서 움직일 것입니다. 그리고 변동금리도 하락할 것입니다.   30년 모기지금리는 미국의 10년 장기 금리와 함께 움직입니다. 수요일 에 미장기국채 금리가 1.63 % 까지 하락했습니다. 이건은 금리가 2.25% 인데 금리차이가 거의 0.62% 차이가 납니다.

현재 미정부 10년 금리가 1.7% 미만으로 하락했는데 30년 고정 모게지 금리는 아직 그만큼 안내렸습니다. 만약 이상태를 유지한다면 30년 고정 금리는 3.5% 하락할것입니다. 전미 모게지 협회에 따르면 재융자가 전체 융자의 50% 가 넘었습니다. 작년에 주택을 매입한 사람들이 재융자를 할 것으로 보입니다. 

주택시장도 좋아질 것으로 보이지만, 지역마다 차이는 있을 것으로 예상됩니다. 저가 주택시장은 활발할 것이지만 고가 주택은 그렇지 못할 것으로 보입니다.  지역으로 보면 필라델피아, 볼티모어 같이 그동안 주택 가격이 오르지 않았던 지역이 좋고 캘리포니아 지역은 확연히 쿨다운하는 모습을 보여주고 있습니다.  현재 장단기 금리차이(30년차 와 3개월 차 금리차이)는 0.3% 입니다. 이것은 앞으로 연준이 0.5% 더 하락해야한다는 의미입니다. 그렇지 않으면 몇개월안에 미국경제는 리세션이 올것입니다.