Real Private Fixed Investment

국민총생산에서 민간투자분야는 20% 미만이지만 경제사이클의 주된요인입니다. 소비는 70% 가량차지하지만 소비는 경제사이클에서 대체로 영향를 받지않습니다.  기업들이 경제가 안좋아지기 시작하면 제일 먼저 하는것이 투자를 줄이는것입니다. (2000, 2007) 그러면서 경제는 침체에 빠지기 시작했습니다.

금융위기 이후 기업의투자는 급속히 늘다가 2015년 4분기부터 서서히 줄기 시작했습니다. 이유는 오일가격의 하락으로 세일기업들의 투자가 급속히 줄기 시작했기때문입니다. 이와 반대로 주거지투자는 서서히늘다가 2015년 부터 급속히 늘기 시작합니다. 하지만 이두가지를 합친 투자액수도 작년대비로는 줄어들고 있습니다. 이것이 지속된다면 경기는 불황으로 빠질수가 있습니다. 이상황에서 금리인상은 소비와 주택경기를 위축시킬수있습니다.

The private fixed investment takes approximately 20% of GDP and it fluctuates with the business cycle. Although the consumption takes about 70% of GDP, it is very stable so that does no fluctuate with the business cycle. The private companies begin to reduce the fixed investment when they see the declining of sales of their products. The reducing of private nonresidential fixed investment leads to slow down of the economy. (see 2000 and 2007)

The U.S. companies increased the fixed investment after the financial crisis but have gradually been reducing it since the third quarter of 2015 while the residential fixed investment has been picked up very fast since 2015. However, the growth rate of total private fixed investment is still negative. If the Fed raises the Fed fund rate at this moment, the action would reduce the consumption and residential fixed investment which would lead the economic recession.

Slide1

아래차트를 보시면 2014 중반 부터 주거지 투자와 기업의 설비투자는 서로 반대 방향으로 가고 있습니다. 이모습은 2000-2001년 과 비슷한 모습입니다. 이당시도 기업의 투자는 줄때 금리인하로 주거지 투자는 늘기 시작했습니다.

The following chart shows the divergent of two growth rates of real private fixed investments: Real Private Residential Fixed Investment and Real Private Nonresidential Investment. Two series have been moving opposite direction; Real private residential investment has been growing while real private nonresidential fixed investment has been declining.

Slide2

아래차트는 금리와 주거지 투자와 기업의 설비투자를 보여주는데 금리는 기업의 설비투자와 더높은 연관성이 있습니다. 경제가 안좋아지면 기업들은 투자를 줄이기 때문에 경제는 하강 국면에 들어 갑니다. 그러면 연준은 금리을 낮추게 됩니다. 낮은 금리로 인해서 부동산투자 (주거지투자) 가 늘어나게 됩니다. 사실 기업의 투자는 금리보다 수요/재고에 따라서 기업들의 투자는 결정하게 됩니다. 재고가 늘면 (수요가 줄어듬) 기업은 투자를 줄이게 됩니다. 반대로 재고가 줄면 (수요가 늘어남) 기업은 다시 투자를 늘리게 됩니다. 기업의 투자 결정은 금리보다 상품수요에 결정됩니다. 하지만 주거지 투자는 금리에 의해서 결정됩니다. 금리 인하는 주택구매자에게 모게지 인하로 인해서 매달 붓는 액수가 적어지기에 집에대한 수요가 늘어 납니다. 그래서 금리인하는 주거지 투자가 늘어나게 하는 요인입니다.

The following chart shows the relationship between three variables: Prime Interest rate, private nonresidential fixed investment and private residential fixed investment. In economic theory, the investment has an inverse relationship; If the interest rate increases, then the investment decreases, vice versa. However, the company begins to cut the investment spending before the recession, then the economy falls into the recession. The Fed starts to reduce the interest rate to boost the economy and this leads the increasing in residential fixed investment due to lower mortgage rates. The lower mortgage rate reduces the monthly mortgage payment so that the demands of new houses increase. The private nonresidential fixed investment has a higher correlation with interest rate and they actually move together. The economic factors affect the private nonresident fixed investment  rather than the interest rate. However, the residential fixed investment is definitely affected by the interest rate.

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Historical Mortgage REITs as of June 2016

두가지 종류의 리츠중에 또하나는 모게지리츠인데 이모게지 리츠는 직접상업용건물에 투자하는것이 아니라 모게지형태로 대출해서 이익을 내는 리츠입니다. 이리츠가 내포하는 위험성은 금리리스크와 신용리스크입니다.

Another type of REITs is Mortgage REITs which invest in mortgages or mortgage securities tied to commercial and/or residential properties.Mortgage REITs hold mortgages and MBS on their balance sheets, and they fund these investments with equity and debt capital. Their general objective is to earn a profit from their net interest margin; that is, the spread between interest income on their mortgage assets and their funding costs. Mortgage REITs rely on a variety of funding sources, including common and preferred equity, repurchase agreements, structured financing, convertible and long-term debt, and other credit facilities. Mortgage REITs have several types of risks: Interest Risk , Credit Risk, Prepayment Risk and Rollover Risk.

The following charts and tables show the historical returns of mortgage REITs.

 

Analysis Variable : pctchng_REITS_Mortgage (Monthly)

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

0.5840682

5.7909177

-24.1071974

38.3950146



Analysis Variable : pctchngyr_REITS_Mortgage

decade

N Obs

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

Median

N

1970

97

4.2880442

26.2297798

-55.2878822

52.7452012

8.5835514

85

1980

120

9.5549947

19.3513479

-19.8385281

71.5111357

5.1734821

120

1990

120

6.5825273

26.3445149

-44.0794969

63.4177124

3.7892723

120

2000

120

10.0829485

35.9830629

-47.1136257

84.9185749

12.1945702

120

2010

77

10.5481645

14.2449230

-13.2629717

46.0685164

10.2114539

77




Source: www.reit.com

Historical Equity REITs as of June-2016

q릿츠는 크게 두가지로 나눌수있습니다. 이퀴티릿츠는 직접 상업용부동산에 투자해서 랜트비를 받아서 비용를 제외하고 주주에게 이익을 돌려주는 릿츠입니다.  연평균 12.9% 의 이윤를 내었습니다. (월평균 1.076%) 로 모게지릿츠보다는 높습니다.

There are two types of REITs: REITs Equity and REITs Mortgage. According to the REIT.Com’s descriptions:  “Equity REITs are real estate companies that acquire commercial properties – such as office buildings, shopping centers and apartment buildings – and lease the space in the structures to tenants, who pay rent.  After paying the expenses associated with operating their properties, Equity REITs pay out annually the bulk of the income they collect to their shareholders as dividends.  Equity REITs also include capital appreciation from the sale of properties in the dividends they pay.  In the case of Timber REITs, their dividends include gains from the sale of timber. In all cases, this significant dividend distribution is designed to approximate the investment return investors would receive if they owned properties directly.”

 

The following tables and charts show the historical monthly returns of REITs equity.

Analysis Variable : pctchng_REITS_EQUITY (Monthly)

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

1.0763512

4.9393911

-31.6682033

31.0195596


 


Analysis Variable : pctchngyr_REITS_EQUITY

decade

N Obs

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

Median

N

1970

97

11.9962234

19.1926421

-29.9364332

47.5886520

14.7220398

85

1980

120

17.4660194

14.1096190

-11.6317916

58.2893428

17.5629657

120

1990

120

10.8125015

16.0247451

-21.1287687

40.4738402

13.0602671

120

2000

120

10.3266326

23.7981840

-58.1590044

52.5824490

16.3352416

120

2010

77

19.8137747

19.9175557

-6.5328434

106.6792975

13.3822764

77




Source: www.reit.com

 

Comparison between REITS (ALL) and S&P 500 as of June 2016


The following table shows that the REITS provide higher return than U.S. stocks, but they are more volatile or risky than U.S. stocks.

Simple Statistics

Variable

N

Mean

Std Dev

Sum

Minimum

Maximum

pctchngyr_REITS_ALL

522

11.78143

20.20426

6150

-56.03641

98.88065

pctchngyr_SP_500

546

8.62300

16.44436

4708

-44.75624

52.94225

Two variables (REITS and S&P 500) are positively correlated to each other.

Pearson Correlation Coefficients
Prob > |r| under H0: Rho=0
Number of Observations

pctchngyr_SP_500

pctchngyr_REITS_ALL

0.58805
<.0001
522




Historical ALL REITS Index from 1971 to 6-2016

The following table displays the average monthly return is 0.91% from 1971 to 6-2016.

Analysis Variable : pctchng_REITS_ALL

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

0.9141891

5.0914625

-30.2258429

30.8128221



NOTE: The return of 2016 is as of June 2016.

The following table displays the basic statistics for monthly returns of REITS.

Analysis Variable : pctchngyr_REITS_ALL

decade

N Obs

Mean

Std Dev

Minimum

Maximum

Median

N

1970

97

7.2001560

24.1119218

-48.1135256

48.9737344

13.2007667

85

1980

120

14.5509470

15.8645113

-15.9175046

63.9335678

10.6259442

120

1990

120

9.5399165

16.7748624

-24.7422991

39.5637053

12.1852217

120

2000

120

9.7721850

23.4134298

-56.0364087

54.5730588

15.5352611

120

2010

77

19.1471136

18.9187956

-6.4998893

98.8806545

13.7097505

77





 

pctchng_REITS_ALL

pctchng_REITS_ALL

Average

Variance

month

.

.

.
1

2.60

43.40

2

0.14

16.99

3

1.90

18.32

4

1.33

38.47

5

0.42

10.34

6

0.67

17.53

7

1.56

14.01

8

-0.08

28.89

9

0.47

17.73

10

-0.18

52.37

11

0.21

31.24

12

1.88

19.04

Total

0.91

25.92

Source: http://www.reit.com

Unit Labor Cost (ULC) vs. Personal Consumption Expenditure (PCE)

Unit Labor Cost (ULC) 는 제품을 생산하는데 들어가는 노동비용입니다 (Productivity 의 반대 개념이지요.) 노동비용이 상승하면 기업의 이윤을 줄기때문에 기업은 고용를 줄이게됩니다. 그리고 이노동비용이 상승하게되면 노동자의 수입도 늘기 때문에 소비도 늘게됩니다. 그러면 물가도 상승하게됩니다.

보통연준은 노동비용이 상승하면 인플레이션 압박을 받기때문에 금리인상를 고려하게 됩니다. 인플레인션은 두종류가 있는데 유가 같은 원자재가격상승등으로   공급쪽에서 발생하는것과 소비자의 수요가 늘어서 수요쪽에서 발생하는 인플레이션이 있습니다. 노동비용의 상승은 이두쪽에서 다 발생시킬수있는 인플레이션입니다. 2008년 금융위기까지는 이두 지표가 아주 가깝게 움직였습니다. 노동비용이 상승하면 인플레이션도 함께 상승해왔지만 그관계가 금융위기이후에는 깨졌습니다. 지난  2010 이후에는 노동비용이 상승해도 물가는 상승하지않고 있습니다. 이유는 노동비용이 상승해도 기업은 그비용를 가격에 전가하기 힘든상황이고 또한 노동자도 임금이 상승해도 소비를 늘리기보다 빚을 갚는데 사용하고 있습니다. 당분간은 노동비용이 상승하더라도 인플레이션에는 큰영향를 주지는 않을뜻합니다. 꾸준히 노동비용이 상승할때 비로서 이관계가 회복될것으로 보입니다.  이관계가 회복될때까지는 노동비용의 상승때문에 인플레이션 위협은 걱정하지 않아도 될뜻합니다.

The following chart displays two variables: the percent changes from the previous year of Unit Labor Cost (ULC) and Personal Consumption Expenditures: Chain-type price Index (PCE). The movements of two series had been very close to each other before the financial crisis, but two series diverged after the financial crisis. (see in red circle) the ULC began to rise lately while the PCE was declining.

Slide1

The following chart is the scatter chart which displays the relationship between two variables (ULC and PCE). The blue line represents the relationship between two variables for the entire period (from 1970 to 2016) which shows the positive relationship. However, the red line represents the relationship between two variables after the financial crisis (2007-2008) and there is almost no relationship between them. So, the relationship is broken after the financial crisis. Slide2

The regression model (PCE (inflation) = a*UCL+b) for the entire period is valid.

Slide3

The following chart shows the comparison of two regression models: One represents the blue line and the other represents the red line.

Slide4

The following chart displays the two data ; actual PCE vs predicted PCE. the predicted values by the model were close to the actual PCE before the financial crisis, but the predicted values by the model after the financial crisis were way off from the actual values (in red circle).

Slide5

The following chart shows the residual line (Actual PCE – Predicted PCE). If the model predicts well, then the line should stay near zero. The residual line stayed near zero before the financial crisis, but the line stayed fell away from zero. However,  it started to climb to the zero.

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Related Readings: http://www.bls.gov/lpc/

https://stats.oecd.org/glossary/detail.asp?ID=2809